قولنامه
دكتر كاشاني ـ قسمت اول

محبث قولنامه در فقه سابقه‌اي ندارد و به هنگام تدوين جلد اول قانون مدني در سال 1307 نيز پيش‌بيني خاصي در اين مورد صورت نگرفت.
با تصويب قانون ثبت در سال 1310 و الزام افراد به تنظيم سند رسمي, موانعي چون مفاصا حساب دارايي, شهرداري و غيره باعث شد كه مردم در قراردادها به سمت قولنامه گرايش پيدا كنند. دهه 1340 نقطه آغازين استفاده از قولنامه در قراردادها بود كه به تدريج گسترش يافت. در سال‌هاي اوليه (به مدت ده سال) دادگاه‌ها قولنامه را يك قرارداد الزام‌آور ندانسته, بيشتر به وجه التزام متن قولنامه بسنده و در خصوص دعوي الزام به تنظيم سند حكمي صادر نمي‌نمودند، اما به تدريج قولنامه به يك سند الزام‌آور تبديل و در همان سال‌هاي قبل از انقلاب نيز، دادگاه‌ها احكام الزام به تنظيم سند رسمي را صادر ‌نمودند.
با اين حال هم‌اكنون قولنامه با مسائل زيادي روبه‌رو مي‌باشد و با وجود طرح پرونده‌هاي بسيار زياد در دادگاه‌ها، هيچ قانوني در اين خصوص تصويب نشده، اما براي جلوگيري از تفسير و اجتهادهاي گوناگون، تصويب يك قانون منسجم، الزامي به نظر مي‌رسد. قانون مدني خود از جهت اصول حاكم بر قراردادها، نقائص و كمبودهاي فراواني دارد كه اين كمبودها در زمينه تعهدات طرفين در قراردادها به قولنامه‌ها نيز سايه مي‌اندازد. مشكل ديگر ما نارسايي قانوني مدني در باب تعهدات قراردادي (باب خيارات) است كه پاسخگوي تخلفات يكي از طرفين از تعهداتش نيست و از اين جهت مشكل قولنامه در حقوق ما دوچندان است.
قولنامه كه به منظور فروش واقع مي‌شود با عقد بيع فرق مي‌كند. عقد بيع علي‌الاصول عقد رضايي است كه به صرف تراضي طرفين عقد، واقع مي‌گردد. ماده 338 ق.م اين مطلب را به صراحت بيان و مفاد ماده 339 ق.م كه جز توافق طرفين در زمينه بيع و ثمن چيز ديگري را براي انعقاد بيع لازم ندانسته موكد رضايي بودن عقد بيع است. اما در مواردي عقد بيع جنبه تشريفاتي دارد, مانند بسياري از قراردادها كه قانون علاوه بر ايجاب و قبول يك شرط و شروط ديگري را برايش در نظر مي‌گيرد. از جمله مواردي كه در عقد بيع به الزام تنظيم سند رسمي تصريح شده است، يكي انتقال سرقفلي حق كسب و پيشه است كه در ماده 19 موجر و مستأجر ذكر شده و انتقال سرقفلي فقط با تنظيم سند رسمي امكان‌پذير است كه در اينجا عقد حالت تشريفاتي دارد. مورد ديگر مواد 22 و ماده 48 قانون ثبت است كه عقد بيع را در املاك داراي سابقه ثبتي از حالت رضايي خارج نموده و تنظيم سند رسمي را الزامي نموده است كه اين مورد نيز به مانند مورد فوق از مصاديق عقد تشريفاتي است.
در حقوق فرانسه عقد بيع را عقد رضايي مي‌دانند، يعني انتقال مالكيت به صرف تراضي انجام مي‌شود، اما اگر طرفين، تنظيم سند رسمي را شرط انتقال مالكيت قرار داده باشند، ديگر اين عقد رضايي نيست و تنظيم سند رسمي يكي از اركان سازنده عقد است. به عبارت ديگر عقد شامل ايجاب, قبول و تنظيم سند رسمي مي‌گردد و انتقال مالكيت هنگام تنظيم سند صورت مي‌پذيرد و اين سابقه هم‌اكنون در حقوق مدني فرانسه قابل اجراست. در سال 1979 در انگلستان قانون جديدي در زمينه عقد بيع كالا تصويب و سال 1980 لازم‌الاجرا شد. در اين قانون - براي اولين بار - قرارداد فروش به دو شاخه تقسيم شد: 1- قرارداد فروش همراه با انتقال مالكيت، كه به آن عقد بيع گويند. 2- قرارداد فروش با موافقت انتقال مالكيت در آينده، كه به آن موافقت فروش گويند.
اين قانون اين دو پديده را از هم جدا و تصريح كرد كه هنگامي كه قرارداد فروش, انتقال مالكيت را موكول به امر ديگري چون تنظيم سند يا پرداخت كل ثمن نموده باشد، انتقال مالكيت با تحقق شرط مذكور صورت مي‌پذيرد. اين قانون با توجه به صراحت و روشني آن مي‌تواند الگوي مناسبي براي حقوق ايران باشد.
در قانون مدني نص صريحي نداريم اما چون مقرررات ثبت وارد بر قانون مدني است و ماده 22 ق.ث به طور صريح اعلام داشته كه همين كه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد، دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبت شده يا كسي كه ملك مزبور به او متقل گرديده و اين انتقال در دفتر املاك به ثبت رسيده را مالك خواهد شناخت؛ پس اين ماده انتقال مالكيت را زماني قرار داده كه اين انتقال به طور رسمي در دفتر املاك به ثبت برسند.
بند 1 ماده 46 مي‌گويد: ثبت اسناد اختياري است مگر كليه عقود يا معاملات راجع به عين يا منافع املاكي كه قبلاَ در دفتر املاك ثبت شده باشد؛ پس اگر ملكي پرونده ثبتي داشته باشد، ثبت معاملاتش الزامي است. ماده 48 همين قانون مي‌گويد: سندي كه مطابق مواد فوق بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسيده در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد.
از مجموع اين مواد، نتيجه مي‌گيريم كه قولنامه يك قرارداد است كه انتقال مالكيت را به همراه ندارد، چون عقد بيع يك عقد تشريفاتي است، يعني تنظيم سند رسمي بر پايه قانون ثبت، از عناصر و اركان سازنده عقد بيع است.
پس تغيير نام قولنامه به مبايعه‌نامه، هيچ چيز را عوض نمي‌كند. اگر سند قولنامه يك سند عادي است، انتقال مالكيت اتفاق نمي‌افتد. اين انتقال زماني صورت مي‌پذيرد كه سند انتقال رسمي به تراضي طرفين، در دفترخانه‌اي كه در قولنامه ذكر شده امضا شود يا حكم دادگاه دائر بر الزام به تنظيم سند رسمي صادر و دفترخانه سند مالكيت را تنظيم كند.
آيا اگر طرفين در متن قولنامه عنوان كنند كه طبق ماده 338 ق.م انتقال مالكيت صورت گرفت يا ذكر كنند مبيع به ملكيت خريدار درآمد و مالك آن محسوب مي‌شود انتقال مالكيت واقع شده است؟ مقررات قانون ثبت از قواعد آمره است. هنگامي كه قانون وابسته به نظم عمومي است فراتر از اراده متعاملين بوده و اين اراده نمي‌تواند قانون مزبور را تحت تاثير قرار داده و آن را ساقط نمايد. پس هرگونه نوشته در متن قولنامه خواه به صورت دست‌نويس يا تايپ شده دائر بر انتقال مالكيت، بي‌اثر بوده و قولنامه همچنان قولنامه باقي مي‌ماند تا زماني كه سند انتقال الزام شود.
عقد بيع در حقوق ايران، عقد تشريفاتي است؛ يعني اگر ما در سال 1307 يا قبل از آن بوديم، عقد (بيع) رضايي بود ولي بعد از تصويب قانون ثبت، عبارات و شيوه نگارش اين قانون، بيان آشكار آمره بودن و دلالت بر نظم عمومي است. به غير از اين مستنداَ به ماده 6 ق.آ.د.م كه عنوان مي‌كند عقود يا قراردادهايي كه مخل نظم عمومي باشد، قابل ترتيب اثر نيست. قولنامه توافق بر فروش است، توافق بر انتقال مالكيت نيست.
پس نتيجه مي‌گيريم؛ در ايران سيستم ثبتي، عنصر سازنده قرارداد است و در قولنامه عادي كه سند رسمي در آن امضاء نمي‌شود, انتقال مالكيت هم صورت نمي‌گيرد. اما نكته اصلي اينجاست كه آيا قولنامه را مي‌توان به عنوان يك سند و قرارداد معتبر قلمداد كرد؟ از نظر عرفي, رويه دادگاه‌ها و ديوانعالي كشور از سال‌هاي قبل از انقلاب، قولنامه به عنوان يك سند معتبر شناخته شده است، اما اينكه ماهيت حقوقي قولنامه چه قراردادي است، در ادامه بحث خواهد شد.