قولنامه مشمول قواعد كلي و عمومي قراردادها است

در دو شماره پيشين جايگاه قولنامه و اعتبار آن نسبت به عقد بيع بررسي شد. گفتني است موضوع مذكور توسط جناب آقاي دكتر‌كاشاني در جمع قضات محترم تجديدنظر استان تهران ارائه شده‌است، در اين شماره بخش سوم اين موضوع را پي‌مي‌گيريم.

عموما بعد از امضا قولنامه اختلافاتي بين طرفين به وجود مي‌آيد و تعهداتي كه هر يك از فروشنده و خريدار پذيرفته‌اند در معرض تخلف قرار مي‌گيرد. به‌عنوان مثال در مورد اقساط ثمن، خريدار يك يا چند فقره چك مي‌دهد ولي چك‌ها برگشت خورده يا با تاخير پرداخت مي‌شود و يا خريدار ثمن يا قسمتي از آن را پرداخت نمي‌كند و در عين حال دادخواست التزام به تنظيم سند مي‌دهد. در چنين مواردي تكليف دادگاه‌ها چيست؟ گاهي نيز فروشنده در انجام تعهد خود كوتاهي مي‌كند مثلا مفاصا حساب شهرداري را نمي‌گيرد يا وام بانك را پرداخت نمي‌كند و در نتيجه خريداري كه خود به موقع به تعهداتش عمل كرده در مقام خواهان دادخواست الزام به تنظيم سند ارائه مي‌دهد. اين قبيل دعاوي از بدو پيدايش قولنامه در حقوق ايران وجود داشته و بيشتر پرونده‌ها از اين گونه تخلفات سرچشمه مي‌گيرند. بيع دانستن قولنامه با بند يك ماده 46 قانون ثبت و اخيرا با راي وحدت رويه ديوانعالي كشور ناسازگار است زيرا در قولنامه انتقال مالكيت صورت نمي‌گيرد تا بيع محقق شود. استناد به قانون مدني در رابطه با تعهد خريدار به پرداخت ثمن عملا راهگشا نيست. ماده 394 قانون مدني مي‌گويد: «مشتري بايد ثمن را در موعد و در محل و بر طبق شرايطي كه در عقد بيع معين شده تاديه نمايد.» اما بحث در ضمانت اجرايي اين ماده و تكليف قانوني مشتري است و ماده 395 اين ضمانت اجرا را بيان مي‌دارد: «اگر مشتري ثمن را در موعد مقرر تاديه نكند بايع حق خواهد داشت كه طبق مقررات راجع به خيار تاخير ثمن معامله را فسخ يا از حاكم اجبار مشتري را به تاديه ثمن بخواهد.»
پس ضمانت اجراي اين ماده آن است كه فروشنده را به خيار تاخير ثمن ارجاع مي‌دهد و بايد مدنظر داشته باشيم كه خيار تاخير ثمن مطلقا نمي‌تواند بر قولنامه حاكميت داشته باشد زيرا از جمله شروطي كه قانون براي خيار تاخير ثمن قرار داده اين است كه براي تسليم مبيع و پرداخت ثمن اجل تعيين نشده باشد و ظرف سه روز نه بايع مبيع را تسليم كند و نه خريدار ثمن را بدهد در حالي كه در عموم قولنامه‌ها براي تسليم مبيع اجلي معين مي‌شود. پس خيار تاخير ثمن براي فروشنده راهگشا نيست.
بخش دوم كه اجبار خريدار را به پرداخت ثمن بيان مي‌كند نيز توالي فاسد زيادي دارد و برخلاف عدالت است كه ما دعواي ناشي از يك قرارداد را تفكيك كرده و به دو پرونده ارجاع دهيم در حالي كه بايد در يك پرونده حل و فصل شود. پس مقررات قانون مدني در باب عقد بيع براي قولنامه راهگشا نيست و بايد قولنامه را مشمول قواعد كلي و عمومي قراردادها قرار بدهيم.
اما چه نتايجي از پايه‌گذاري اين مسئله مي‌گيريم؟ در اين زمينه دو قاعده حقوقي وجود دارد كه تعادل و توازن را بين حقوق فروشنده و خريدار كه همان عدالت مدنظر قضات است برقرار مي‌كند تا حق هيچ كدام از فروشنده و خريدار ضايع نشود اما قوانين ما در اين زمينه هنوز نارسايي دارند و ناگزير بايد از طريق تفسير، پرونده‌ها را حل كنيم زيرا قانونگذار در موارد سكوت قانون به قاضي حق تفسير داده است.
در اين زمينه دو راه‌حل در حقوق كشورهاي اروپايي مطرح شده است يكي از اين دو راه‌حل، ايراد انجام نشدن تعهد و راه حل دوم حق فسخ مي‌باشد. هنگام امضاء قولنامه نبايد به تعهدات طرفين به طور مستقل نگاه كرد زيرا اين تعهدات، متقابل بوده و در اصطلاح حقوقي نيز تعهدات دوجانبه ناميده مي‌شوند.
اگر يك طرف به تعهد خود عمل نكند دليلي براي الزام طرف مقابل وجود ندارد زيرا اراده ضمني طرفين بر اين تعلق دارد كه تعهدات گام به گام انجام شوند. در حقوق رم اگر بدهكاري به اجراي تعهد فراخوانده مي‌شد ولي بستانكار حاضر نبود و پيشنهاد اجراي تعهدات متقابل را نمي‌داد به بدهكار اجازه داده مي‌شد كه ايراد تدليس بكند. در واقع برداشت حقوق رم اين بود كه در صورتي بدهكار موظف به انجام تكليف خود مي‌باشد كه بستانكار حسن نيت داشته باشد در غير اين صورت مطالبه تعهد ديگري نوعي تدليس تلقي مي‌شود.
در تحولات حقوقي كه به وجود آمد از اين ايراد تدليس شاخه‌اي به عنوان ايراد عدم انجام تعهد منشعب شد بدين توضيح كه اگر يك نفر انجام تعهدات طرف مقابل را مطالبه مي‌كند بايد شخصا به تعهدات خود عمل كرده باشد وگرنه طرف مقابل مي‌تواند به ايراد عدم انجام تعهد استناد كند. اين ايراد با ايرادات آيين دادرسي مدني يكسان نيست زيرا ايرادات آيين دادرسي مدني اصولا ايرادات شكلي هستند مثل ايراد عدم اهليت، عدم صلاحيت، مرور زمان و... ولي ايراد عدم انجام تعهد يك ايراد ماهوي است. اين ايراد در حقوق قديمي فرانسه رسميت داشته و دادگاه‌ها به طور مستمر آن را به كار مي‌بردند اما در هنگام نگارش قانون مدني فرانسه در 202 سال پيش اين ايراد به طور صريح وارد نشد هرچند دادگاه‌ها بر پايه اينكه اين ايراد از اراده مفروض طرفين سرچشمه مي‌گيرد در قراردادهاي متقابل آن را به كار بستند. البته در قوانيني كه جديدتر هستند مثل قانون مدني آلمان كه سال 1900 يعني صد سال بعد تصويب شد صريحا به اين ايراد تصريح و درباره آن قانونگذاري شد.
عبارت ماده 320 قانون مدني آلمان مي‌گويد: «كسي كه دعوي اجراي تعهد ناشي از يك قرارداد دوجانبه را مي‌كند بايد تعهد خود را اجرا كرده يا پيشنهاد اجراي آن را داده باشد مگر آنكه از وجود مهلت در موعد خود به موجب شرط يا طبيعت قرارداد برخوردار باشد.» در قانون تعهدات سوئيس نيز اين ايراد عينا وارد شده و مورد قانونگذاري واقع گرديد.
متن ماده 83 قانون تعهدات سوئيس بدين شرح است: «در يك قرارداد دوجانبه اگر حقوق يكي از طرفين به دليل اعسار طرف ديگر در معرض خطر قرار بگيرد به ويژه به دليل ورشكستگي يا توقيف، طرفي كه اينچنين مورد تهديد قرار گرفته مي‌تواند از اجراي تعهد خود شانه خالي كند تا هنگامي كه انجام تعهدي كه به سود او پذيرفته شده است تضمين گردد او مي‌تواند اگر ظرف مهلت مناسب به درخواست او چنين تضميني داده نشود از قرارداد اعتراض كند.»
پس مي‌توان ملاحظه كرد كه هم از جهت تاريخي و هم از جهت رويه قضائي و قوانين جديد ايراد عدم انجام تعهد به رسميت شناخته شده است. حال سئوالي كه مطرح مي‌شود اين است كه اگر خريدار بخشي از تعهد خود را انجام بدهد و از بخش ديگر تخلف كند آيا باز هم فروشنده مي‌تواند به ايراد عدم انجام تعهد استناد كند؟
قانون مدني آلمان در بند 2 ماده 320 مي‌گويد: اگر بخشي از تعهد از سوي يك طرف اجرا شود نمي‌توان از انجام تعهد مقابل آن خودداري كرد از اين حيث كه برخلاف حسن نيت است. دادگاه بايد اوضاع و احوال و به ويژه ناچيز بودن نسبي آن بخشي كه اجرا شده را ارزيابي كند و ببيند آيا در حدي هست كه بتوان طرف مقابل را اجبار به انجام تعهد يا الزام به تنظيم سند نمود. اما معيار دادگاه در كشورهاي غربي در مورد پرداخت بخشي از ثمن اين است كه بايد ديد اگر فروشنده پيش‌بيني مي‌كرد كه خريدار در اين مقدار از ثمن تخلف مي‌كند آيا به امضاء قولنامه راضي مي‌شد يا خير؟ پس اين يك معيار قضائي است كه به دادگاه‌ها ارجاع شده از اين حيث كه در چنين شرايطي فروشنده مي‌تواند ايراد عدم انجام تعهد بكند يا خير.
اما در حقوق ايران، در قانون مدني هيچگونه نصي در ايراد عدم انجام تعهد وجود ندارد. حق حبس در ماده 377 ق.م پيش‌بيني شده است: «اگر چنانچه خريدار در پرداخت ثمن كوتاهي كند فروشنده مي‌تواند از تسليم مبيع خودداري كند.» در حقوق كشورهاي غربي حق حبس و ايراد عدم انجام تعهد را دو حق متفاوت مي‌دانند زيرا به حق حبس تا موقعي مي‌توان استناد كرد كه فروشنده مبيع را تسليم نكرده باشد اما ايراد عدم انجام تعهد حتي بعد از تسليم مبيع نيز امكانپذير است يعني مي‌تواند از قبول تنظيم سند خودداري كند. پس نمي‌توان با ماده 377 به اين ايراد استناد كرد. اما ماده ديگري كه در اين زمينه مطرح مي‌شود ماده 380 قانون مدني است: «در صورتي كه مشتري مفلس شود و عين مبيع نزد او موجود باشد بايع حق استرداد آن را دارد و اگر مبيع هنوز تسليم نشده باشد مي‌تواند از تسليم آن امتناع كند.» اما اين ماده هم به دلايل گوناگون نمي‌تواند مشكل‌گشا باشد، زيرا پديده افلاس در حال حاضر در حقوق مدني ايران وجود ندارد. ماده 39 قانون اعسار مصوب 1313، افلاس را فسخ كرده و اعسار را جاي آن آورده و فقط ناظر بر اين است كه اگر مبيع را تسليم كرده باشد مي‌تواند استردادش را بخواهد و اگر تسليم نكرده مي‌تواند تسليم نكند.
اما بهتر است در اين زمينه به ماده 219 قانون مدني استناد كنيم و از روح اين ماده به ايراد عدم انجام تعهد متوسل شويم. اين ماده در حقيقت وابستگي متقابل تعهدات را به يكديگر بيان مي‌كند و مي‌گويد عقودي كه بر طبق قانون واقع شده باشد بين متعاملين و قائم‌‌مقام آنها لازم‌الاتباع است. مفهوم لازم‌الاتباع بودن بين طرفين اين است كه هر يك متعهد به اجراي اين تعهدات هستند. پس نتيجه اينكه اگر خريدار در قولنامه ثمن را با يك فقره چك پرداخت كرده باشد و چك به دليل نبودن موجودي برگشت بخورد نمي‌توان به فروشنده گفت بايد دنبال چك برود زيرا چك به معناي پرداخت ثمن به طور فعلي نيست يعني خريدار با ارائه چك تعهد خود را به طور واقعي انجام نداده و طبق مقررات قانون مدني بايد به دنبال الزام او به پرداخت ثمن بود. اين فرمول و راه‌حلي است كه من تا اين مرحله براي دوستان و قضات بيان كرده‌ام.
كسي كه ايراد عدم انجام تعهد مي‌كند (مثل فروشنده) در مقام فسخ قرارداد نيست او مي‌خواهد اجراي تعهد خود را موقتا معلق كند و بنابراين دادخواست دعوي مطرح نمي‌كند و منتظر مي‌ماند خريدار طرح دعوي كند و سپس او به ايراد عدم انجام تعهد بسنده مي‌كند و اگر دادگاه اين ايراد را پذيرفت زمينه فسخ قرارداد به وجود مي‌آيد. پس ايراد عدم انجام تعهد با دعوي فسخ قولنامه دو دعوي جداگانه هستند كه فعلا بحث ايراد عدم انجام تعهد را مطرح مي‌كنيم.
مقررات مواد 23 و 24 قانون ثبت مربوط به ثبت اوليه است و مي‌گويد وقتي ملك به نام كسي به ثبت رسيد دولت رابطه مالكيت را فقط به نام كسي مي‌شناسند كه ملك به نام او به ثبت رسيده است و ادعاي مالكيت سايرين مسموع نيست اما اينكه كسي ملكي را كه از اراضي ملي يا مصادره شده است قولنامه كند از بحث چارچوب قولنامه متعارف كه مورد بحث ماست خارج است.
مصادره يك پديده خلاف قانون اساسي است و متاسفانه در مقررات و عرف ايران بعد از انقلاب به وجود آمده و مورد قبول بنده نيست؛ اما درباره اراضي ملي شده دولت ادعاي مالكيت دارد و مانند يك معامله فضولي دادگاه‌‌ها بايد آن را حل و فصل نمايند. اما آنچه از مواد 401 تا 411 قانون ثبت ذكر شده بايد گفت در مواد 401 تا 409 چيزي در اين زمينه وجود ندارد و آنچه در باب ضمان به خصوص در مواد 409 تا 411 وجود دارد قاعده جانشيني است كه ضامن جانشين بستانكار مي‌شود و آن هم به ايراد عدم انجام تعهد ارتباط پيدا نمي‌كند.
در يك قولنامه اگر زمان‌بندي تعهدات فروشنده اين گونه باشد كه مثلا قولنامه روز اول فروردين امضا شده و فروشنده متعهد شده باشد روز اول خرداد مبيع را به تصرف خريدار بدهد و روز اول مهر سند را تنظم كند اگر خريداري كه به تعهدات خويش عمل كرده در فاصله اول خرداد تا اول مهر دادخواست الزام به تسليم مبيع را بدهد باز با مشكل قانون ثبت مواجه مي‌شويم، زيرا خريدار خلع يد فروشنده را از ملكي كه هنوز از لحاظ ثبتي به نام اوست مي‌خواهد. ديوان عالي كشور در ماه‌هاي پاياني سال 83 راي وحدت رويه صادر نموده است كه صدور حكم خلع يد منوط به احراز مالكيت است و از آنجا كه مالكيت طبق بند 1 ماده 46 قانون ثبت و ماده 22 قانون ثبت نيازمند تنظيم سند قابل انتقال است بنابراين در اين مورد دادگاه مجاز به صدور حكم خلع يد نمي‌باشد زيرا يك طرف تعهد را پذيرفته ولي در مرحله اجرا با مانع روبه‌روست پس چاره‌اي نيست كه تا زمان موعد تنظيم سند منتظر بماند و هنگامي كه دادگاه شرايط الزام به تنظيم سند را محقق ديد در آن زمان حكم تصرف مبيع را هم صادر مي‌نمايد.
در صورتي كه دادگاه به اين نتيجه رسيد كه خريدار به طور كامل به تعهدات خود عمل كرده يا آن مقدار تعهداتي كه به آنها عمل كرده در حدي هستند كه بتوان الزام به انجام تعهد داد، بايد حكم به الزام به تنظيم سند به قيد پرداخت باقيمانده ثمن بدهد و اين از باب وابستگي متقابل تعهدات به يكديگر است ولي دادگاه بايد هميشه يك مستند قانوني هم در حكم خود ذكر كند زيرا درغير اين صورت برخلاف قاعده عمل كرده است.
كمتر پيش مي‌آيد كه فروشنده‌اي به تخلف خريدار و ايراد عدم انجام تعهد استناد نكند. در اين موارد نيازي به تقديم دادخواست و مطالبه ثمن نيست و دادگاه مكلف است از خريدار بخواهد ثابت كند كه آيا به تعهدات خود عمل كرده است يا خير. زيرا فروشنده در موضع دفاع است و مي‌گويد خريدار وقتي به تعهدات خود عمل نكرده نمي‌تواند از من تسليم مبيع يا تنظيم سند بخواهد و از باب وابستگي متقابل تعهدات كسي حق دارد الزام طرف مقابل به تعهد را بخواهد كه اجراي تعهد خود را ثابت كرده باشد. عموما پرداخت ثمن از طريق رسيد و چك و نوشته و امثال اينهاست و نبايد اظهارات شهود پذيرفته شود و اگر دادگاهي الزام به تنظيم سند بدهد ولي مشخص نباشد خريدار چه مقدار ثمن را پرداخت كرده و چه مقدار آن پرداخت نشده ظلم به فروشنده و يك رسيدگي ناقص است؛ پس بايد در دادنامه مشخص شود به قيد پرداخت چه مبلغي از ثمن و نبايد باقيمانده را به طور كلي بنويسد و دادگاه نمي‌تواند اين اختيارات را به اجرا تفويض كند زيرا اجرا صلاحيت قضائي ندارد.
مسئله پرداخت بهره هم بايد اينجا مطرح شود زيرا خريدار در بسياري از موارد در مقام سوءاستفاده است مشكل بزرگي كه در بسياري از دعاوي قولنامه است و بايد زيربناي رسيدگي قضات قرار گيرد، يكي تورم سنگيني است كه در جامعه وجود دارد، مثلا قولنامه‌اي كه دو سال پيش امضا شده و خريدار هنوز به تعهدات خود عمل نكرده اعتبارش را از دست مي‌دهد زيرا به اندازه دو تورم 20 درصدي فروشنده زيان مي‌كند و دوم اينكه بهاي زمين در قولنامه مربوط به دوران قبل از تورم است و حالا اگر خريدار تخلف كند و دادگاه الزام به تنظيم سند را به قيد همان ثمن قولنامه بگيرد ظلم آشكار در حق فروشنده است.
پس در هر جا كه ممكن است دادگاه‌‌ها بايد از مكانيزم ايراد عدم انجام تعهد استفاده كنند و نگذارند خريداري كه تاخير طولاني در پرداخت ثمن دارد از حكم الزام به تنظيم سند استفاده كند و در مواردي كه بخش پرداخت شده ثمن در حدي نيست كه ايراد را توجيه كند لزوما بايد حكم به خسارت تاخير تاديه هم داده شود.
پس حكم دادگاه علاوه بر رقم قطعي باقيمانده ثمن بايد با خسارت تاخير تاديه هم همراه باشد.
در بسياري از قراردادها ممكن است ثمن نقد نباشد بلكه نسيه باشد و ما يك عرف در مورد زمان پرداخت ثمن نداريم.
عرف منبعي است كه يا به خصوص در عرف‌هاي بازرگاني وجود دارد يا مربوط به محلي خاص است اما در دعاوي قراردادي خود قرارداد، قانون حاكم بر اصحاب دعوي است. در قولنامه‌ها عموما يك زمان‌بندي براي ثمن و يك زمان‌بندي براي تسليم مبيع و تنظيم سند وجود دارد اما مشكل، برداشت دادگاه‌هاست و اينكه قولنامه‌ها را بيع تلقي كنند يا خير. عرف در صورتي به كار گرفته مي‌شود كه قانون وجود نداشته باشد و اين يك اصل مسلم است.
مواد 394 و 395 قانون درباره شيوه پرداخت ثمن در عقد بيع به خيار ثمن و يا اجبار متوسل شده است در حالي كه اين دو با قولنامه سازگار نيستند پس قولنامه را از بيع بيرون آورده و در چارچوب قواعد عمومي قراردادها قرار داده، از مكانيزم ايراد عدم انجام تعهد استفاده مي‌كنيم. زيرا استفاده از دعواي فسخ نياز به تقديم دادخواست دارد حال آنكه وقتي قولنامه امضا مي‌شود فروشنده حسن نيت دارد و علاقه‌مند است كه خريدار اقساط ثمن را بپردازد و او هم به تعهدات خود عمل كند.
پس ما هم در حقوق ايران بايد مثل حقوق آلمان، فرانسه و سوئيس اين گونه دعاوي را كاملا از هم تفكيك كنيم. وقتي ايراد عدم انجام تعهد پذيرفته شد زمينه‌ساز فسخ قرارداد مي‌شود. در مورد خلع يد هم كه فرع بر مالكيت است دادگاه ابتدا به مسئله تنظيم سند رسيدگي كرده و حكم مي‌دهد و بعد حكم به خلع يد مي‌دهد.
اباحه تصرف از قولنامه بيرون است، وديعه‌اي است براي اينكه طرف حق استفاده از مال را داشته باشد در حالي كه قصد طرفين در اين باب نه عاريه است نه مبيع و راي وحدت رويه اين حرف را كه مي‌گفتند تشريفات ثبت صوري است باطل نموده است در عقد نكاح ثبت نكاح صوري و الزامي است يعني وقتي نكاح به ثبت نرسيد معنايش اين نيست كه رابطه زوجيت وجود ندارد فقط در قانون براي آن كيفر تعيين شده است اما در عقد بيع تشريفات ثبت، عنصر و ركن سازنده عقد بيع و نص صريح قانون ثبت است. بنابراين بايد مقداري از تعلق خاطر به قانون مدني كم كنيم و تعلق خود را به قانون ثبت بيافزاييم.
ادامه دارد...