قولنامه معارض

در ايران غالباً اشخاص غيرمتخصص در تنظيم قولنامه دخالت مي‌كنند

از جمله ابتكارات آموزش استان تهران در سنوات اخير برگزاري دوره‌هاي آموزشي در واحدهاي قضايي با حضور اساتيد مطرح حقوق است. مبحث قولنامه از جمله دوره‌هاي آموزشي مي‌باشد كه در دادگاههاي تجديدنظر استان تهران برگزار‌ شده‌است كه به لحاظ اهميت موضوع اقدام به نشر سلسله مباحث مطرح‌شده نموديم. با هم قسمت پاياني مبحث قولنامه موضوع تدريس دكتر سيد محمود كاشاني، استاد دانشكده حقوق دانشگاه شهيد بهشتي را مرور مي‌كنيم.

هنگامي كه يك قولنامه براي فروش غير منقول ميان فروشنده و خريدار امضا مي‌شود، فروشنده تعهد مي‌كند در تاريخ معين در دفتر اسناد رسمي حضور يابد و ملك را با سند رسمي به خريدار انتقال دهد.
ممكن است فروشنده به دلايل گوناگوني مانند انجام نشدن تعهدات خريدار ويا افزايش بهاي مورد معامله، قولنامه ديگري در مورد همان ملك با خريدار دوم امضاء كند. اين دو قولنامه كه پي‌درپي در مورد يك ملك امضاء شده‌اند معارض هستند. اين دو قولنامه مي‌توانند هردو عادي باشند ويا آنكه فروشنده در پي امضاي قولنامه دوم، مورد معامله را با سند رسمي به خريدار دوم منتقل كرده باشد. اين موارد را جداگانه بررسي مي‌كنيم:

1ـ هر دو قولنامه با سند عادي هستند.
هنگامي كه دو قولنامه معارض با سند عادي در مورد يك ملك امضا مي‌شود اگر يكي از دو خريدار براي الزام فروشنده به تنظيم سند طرح دعوي كند ممكن است خريدار ديگر كه خود را ذينفع مي‌داند به عنوان ثالث وارد دعوي شود و درخواست الزام فروشنده را به تنظيم سند در مورد قولنامه خود بنمايد. براي حل تعارض ميان اين دو قولنامه عادي دو نظر حقوقي زير مطرح مي‌شوند:

يكم ـ تقدم تاريخ
اگر قولنامه عادي در مورد ملك ثبت شده يك قرارداد تعهدآور شناخته شود مي‌توان قولنامه‌اي را كه تاريخ آن مقدم است بر قولنامه بعدي برتر دانست. زيرا فروشنده در قولنامه‌اي كه تاريخ آن مقدم است تعهد به انتقال ملك معين و تنظيم سند به سود خريدار نخست كرده است. بر پايه اينكه قولنامه عادي يك سند تعهدآور براي فروشنده است مي‌توان تعهد نخست را برتر دانست و حكم به الزام به تنظيم سند به سود خريدار اول داد.
با اين حال مقدم بودن تاريخ يكي از دو قولنامه عادي بر ديگري به خودي خود دليل برتري قولنامه اول بر قولنامه دوم نيست. چه بسا خريدار اول از انجام تعهدات خود در زمينه پرداخت اقساط ثمن خودداري كرده و فروشنده اعلام فسخ قولنامه را به او كرده باشد.
بنابراين اگر خريدار نخست، ابتدا طرح دعوي كند و يا در پي طرح دعوي از سوي دارنده قولنامه دوم وارد دعوي شود موظف است انجام تعهدات قراردادي خود را در زمينه پرداخت ثمن ثابت كند. اگر خريدار نخستين هيچ بخشي از ثمن را نپرداخته و يا آنچه را پرداخته است در حّدي است كه مي‌توان گفت تعهدات خود را به گونه بنيادي نقض كرده است در اين صورت فروشنده را نبايد ملتزم به تعهد تنظيم سند نسبت به چنين خريداري دانست. فروشنده در برابر اين خريدار مي‌تواند «ايراد عدم انجام تعهد» و يا «اعلام فسخ قرارداد» را بنمايد.
اگر چه ايراد عدم انجام تعهد طرف مقابل ويا اعلام فسخ قرارداد به دليل تخلف طرف ديگر در حقوق ايران به روشني نيامده است ولي همانگونه كه در قوانين كشورهاي غربي تصريح كرده‌اند اين ايراد و فسخ از اراده متعاملين سرچشمه مي‌گيرند وبخش جدايي ناپذير و ذاتي هر قراردادي است. ماده 1184 قانون مدني فرانسه حق فسخ به دليل تخلف طرف ديگر را چنين بيان كرده است:
«قراردادهايي كه به موجب آنها طرفين تعهدات متقابلي را به عهده مي‌گيرند، هميشه در برگيرنده يك شرط فسخ ضمني در موردي است كه يكي از طرفين به تعهد خود عمل نمي‌كند».
ماده 39 قانون بيع انگليس مصوب 1379 نيز به فروشنده‌اي كه ثمن به او پرداخت نشده است حق فسخ را با شروطي داده است. پرداخت بخشي از ثمن را نيز مانع از به كاربردن حق فسخ از سوي فروشنده ندانسته است. قوانين ديگر از جمله قانون مدني آلمان و قانون تعهدات سوئيس چنين حقي را براي فروشنده پذيرفته‌اند. بند يك ماده 64 كنوانسيون وين در زمينه فروش بين المللي كالا نيز مقرر داشته است:هنگامي كه خريدار هريك از تعهدات خود را به گونه بنيادي نقض مي‌كند فروشنده داراي حق فسخ خواهد بود.
در قانون مدني ما چنين قاعده كلي تصريح نشده است ولي از پاره‌اي از مواد قانون مدني از جمله ماده 379 كه در فروش غير نقدي تخلف مشتري از معرفي ضامن يا دادن رهن براي پرداخت ثمن را از موجبات حق فسخ فروشنده دانسته است مي‌توان چنين قاعده‌اي را استنباط كرد.
در واقع رضايت فروشنده به انتقال مال خود به گونه نسيه، مشروط به معرفي ضامن يا دادن رهن از سوي خريدار بوده است و اگر خريدار به اين شرط عمل نكند تضميني براي فروشنده به دريافت ثمن وجود ندارد و از همين رو ماده 379 به فروشنده حق فسخ داده است. در قولنامه‌ها زمان‌بندي پرداخت ثمن از سوي خريدار در قولنامه پيش‌بيني مي‌شود.
اگر خريدار از پرداخت همه ثمن خودداري كند ويا بخش عمده‌اي از آن را نپردازد و انتظار مشروع فروشنده از امضاي اين قولنامه را فراهم نياورد، نمي‌توان فروشنده را پايبند به چنين قولنامه‌اي دانست و حق فسخ به دليل تخلف خريدار را بايد براي فروشنده پذيرفت. البته چنين حقي براي فروشنده فراتر از مقررات خيار تاخير ثمن در ماده 402 قانون مدني است.
به اين ترتيب در دو قولنامه معارض كه هر دو عادي است، دادگاه بايد برتري قولنامه نخست را در پرتو چگونگي انجام تعهدات خريدار اول بررسي كند و اگر فروشنده نشان دهد خريدار نخست تعهدات خود را به گونه بنيادي نقض كرده است حق فسخ براي فروشنده به وجود مي‌آيد و امضاي قولنامه دوم را يا بايد فسخ ضمني قولنامه نخست دانست و يا آنكه ممكن است فروشنده فسخ قولنامه اول را به دليل تخلف خريدار به او اعلام كرده باشد و در اين صورت دعوي الزام به تنظيم سند از سوي خريدار نخست مي‌تواند مردود اعلام شود.

دوم ـ اختيار فروشنده
از مواد 22 و بند يك ماده 46 و ماده 48 قانون ثبت مي‌توان چنين بر داشت كرد كه رسمي بودن سند معامله و ثبت آن در دفتر املاك داراي اثر سازنده و از اركان قرارداد فروش ملك ثبت شده مي‌باشد. براين پايه اگر مالك غير منقول ثبت شده قولنامه‌هاي پي در پي با چند شخص امضاء كند و هيچ يك از اين دو قولنامه به تنظيم سند رسمي نرسند اين قولنامه‌ها قراردادهاي كامل نيستند و براي فروشنده الزام آور نمي‌باشند. در اين شرايط فروشنده اختيار دارد يكي از دو خريدار را به اختيار خود برگزيند و سند رسمي انتقال را به نام او در دفتر اسناد رسمي تنظيم كند و مقدم بودن تاريخ يكي از دو قولنامه امتيازي براي دارنده آن به وجود نمي‌آورد.
در يك تحليل حقوقي اين دو قولنامه عادي را مي‌توان به سان دو عقد هبه جداگانه دانست كه شخصي مال خود را به دو شخص هبه مي‌كند ولي آن را به هيچ يك از آن دو تسليم نمي‌كند. از آنجا كه عقد هبه بر طبق ماده 798 بدون قبض هبه گيرنده واقع نمي‌شود و كامل نيست و تسليم مال به هبه گيرنده حق و اختيار هبه كننده است بنابراين هيچ يك از دو شخص مزبور نمي‌تواند الزام هبه كننده را به تسليم مال خود از دادگاه درخواست كند و مقدم بودن تاريخ يكي از دو هبه تاثيري ندارد. هبه‌كننده اختيار مال خود را همچنان در دست دارد و به هر يك تسليم كند آن هبه كامل مي‌گردد. همين حكم در مورد دو قولنامه عادي معارض نيز جاري است.

2- قولنامه دوم به تنظيم سند رسمي انجاميده است.
هنگامي كه مالك پس از امضاي قولنامه نخست، ملك خود را با شخص ديگري قولنامه مي‌كند و اين قولنامه به تنظيم سند رسمي مي‌انجامد انتقال ملك به نام خريدار دوم در دفتر املاك به ثبت مي‌رسد. در اينصورت خريدار نخست چه حقي خواهد داشت؟ در پاسخ اين پرسش بايد به مقررات قانون ثبت اسناد و املاك توجه كنيم.
ماده 22 و بند يك ماده 46 و ماده 72 قانون ثبت مالكيت خريدار دوم را به رسميت مي‌شناسند. رسمي بودن معامله دوم و اعتبار آن نسبت به اشخاص ثالث كه ماده 72 قانون ثبت به آن تاكيد كرده است شامل همه اشخاص از جمله خريدار نخست مي‌باشد.
نظام ثبتي ايران بر پايه اعتبار مطلق دفتر املاك استوار است. هنگامي كه ملكي در دفتر املاك به نام كسي به ثبت مي‌رسد، ثبت دفتر املاك معيار مالكيت و ديگر حقوق عيني چون حق رهن و حق ارتفاق است. مواد قانون ثبت ايران بر گرفته از نظام ثبتي سوئيس و آلمان هستند. در حقوق اين كشورها انتقال مالكيت نيازمند تراضي طرفين و ثبت معامله در دفتر املاك است. اين مقررات موجب مي‌شوند مندرجات دفتر املاك مورد اعتماد قرار گيرد و درباره آن اماره صحت به وجود آيد و كساني كه به اعتبار آن معامله‌اي انجام مي‌دهند مورد پشتيباني قانون قرار گيرند. اين اماره صحت و اعتماد بر مندرجات دفتر املاك در قوانين ثبتي ايران هم وجود دارد. ماده 22 قانون ثبت تصريح مي‌كند پس از ثبت ملك در دفتر املاك دولت فقط كسي را مالك مي‌شناسد كه اين ملك به نام او در دفتر املاك به ثبت رسيده است. ماده 24 قانون ثبت نيز پس از ثبت اوليه ملك، دعوي تضييع حق را نه به عنوان عين و نه به عنوان قيمت و نه به هيچ عنوان ديگري خواه حقوقي باشد خواه جزايي نپذيرفته است. مواد 105 و 106 قانون ثبت نيز نشان مي‌دهند حتي در موردي كه شخصي بي آنكه مالك ملك باشد اگر اين ملك به نام او ثبت شود مالكيت او به رسميت شناخته مي‌شود ولي به دليل سوءاستفاده از تشريفات مقررات ثبت به كيفر مي‌رسد.

3ـ راه حل كيفري

الف ـ معامله معارض
ماده 117 قانون ثبت، اصلاح شده در 1312/5/7 معامله معارض را پيش بيني و آن را چنين تعريف كرده است:
«هركس به موجب سند رسمي يا عادي نسبت به عين يا منفعت مالي (اعم از منقول يا غير منقول) حقي به شخص يا اشخاصي داده و بعد نسبت به همان عين يا منفعت به موجب سند رسمي معامله يا تعهدي معارض با حق مزبور بنمايد به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محكوم خواهد شد».
اين ماده كه سخن از دو معامله معارض به ميان آورده در برگيرنده دو قولنامه معارض نيز مي‌باشد. زيرا در يك قولنامه عادي تعهدي در برابر خريدار نخست انجام مي‌شود ولي با امضاي قولنامه دوم و تنظيم سندرسمي اين حق نفي مي‌شود. در هنگام تصويب قانون ثبت، اسناد عادي، انتقال رايج بوده ولي پس از آنكه قولنامه در عرف حقوقي ايران پديدار شد قولنامه معارض نيز مطرح گرديد.
ماده 117 براي فروشنده‌اي كه از قرارداد عادي اول تخلف كند و در قرارداد دوم درباره همان ملك با شخص ديگري سند رسمي تنظيم كند ضمانت اجراي كيفري پيش بيني كرده است. زيرا با تنظيم سند انتقال رسمي به سود خريدار دوم، راه بر انجام تعهدي كه به سود خريدار نخست پذيرفته شده است بسته مي‌شود بنابراين راه حل كيفري، تنها راه دانسته شده است. اين امر نشان مي‌دهد قولنامه دوم و سند رسمي انتقال كه بر پايه آن تنظيم شده است از نظر حقوقي معتبر شناخته مي‌شود و قابل ابطال نيست.
پيش بيني كيفر سنگين (حبس از 3 تا 10 سال) براي آن بوده است كه فروشنده با امضاي سند عادي (يا قولنامه) به رعايت تعهد خود پاي‌بند بماند و انديشه معامله معارض را به سرراه ندهد. دراين مورد هم قانون ثبت در مقام حفظ اعتبار ثبت دفتر املاك و اماره صحت مطلق آن است. به‌ويژه هنگامي كه خريدار دوم از قولنامه نخست نا آگاه و با حسن نيت مي‌باشد و بر پاسخ استعلام از اداره ثبت مبني بر تعلق ملك به فروشنده در دفتر املاك اعتماد كرده است نبايد معامله و سند رسمي او بي اعتبار گردد. او به اعتبار ثبت دفتر املاك وارد معامله با فروشنده شده و نمي‌توان به دستاويز وجود تعهد پيشين فروشنده و وجود قولنامه نخست، سند رسمي خريدار دوم را بي اعتبار كرد.

ب ـ اثر قانوني معامله معارض
ماده 117 با پيش‌بيني كيفر سنگين، فروشنده را از دست زدن به يك معامله معارض بر حذر داشته را وادار مي‌كرد به تعهد خود به تنظيم سند با خريدار نخست پاي‌بند بماند. ولي اگر دست به امضاي معامله معارض مي‌زد در حالي كه راهي براي ابطال سند رسمي قولنامه دوم وجود نداشت ولي خريدار نخست مي‌توانست با پيگرد كيفري فروشنده از او ضرر و زيان ناشي از جرم معامله معارض را درخواست كند.
اين در حالي است كه ماده 24 قانون ثبت در مورد ثبت اوليه تصريح كرده است پس از سپري شدن مدت اعتراض، دعوي اينكه در جريان ثبت، تضييع حقي از كسي شده پذيرفته نخواهد شد نه به عنوان عين يا قيمت و نه به هيچ عنوان ديگر خواه حقوقي و يا كيفري. بنابراين مي‌توان گفت از آنجا كه ماده 117، معامله معارض را جرم شناخته است، خريدار نخست مي‌توانست ضرر و زياني را كه در پي ارتكاب اين جرم از سوي فروشنده به او وارد شده است مطالبه كند.
در اين مورد هم شرط شايستگي او به دريافت ضرر و زيان اين است كه انجام تعهدات قراردادي خود را بر پايه قولنامه نخست نشان دهد. با اين حال رويه قضايي مندرجات اين ماده را دگرگون ساخت.

پ ـ رويه قضايي
با وجود روشني ماده 117، آراء گوناگوني از دادگاه‌ها و شعبه‌هاي ديوان كشور در زمينه شيوه اجراي آن صادر گرديد. پاره‌اي از اين آراء دست به تفسير اين ماده زدند و چنين اظهارنظر كردند كه اگر معامله اول با سند عادي و معامله دوم با سند رسمي باشد اين عمل معامله معارض و مشمول ماده 117 قانون ثبت نيست.
استدلال اين دسته از آراء اين بود كه چون معامله نخست با سند عادي واقع شده و مواد 46 و 48 قانون ثبت اسناد عادي را در مورد انتقال املاك ثبت شده بي‌اعتبار مي‌دانند و در محاكم قابل استناد نمي‌دانند بنابراين قابليت تعارض با معامله دوم را كه با سند رسمي واقع شده است ندارد و فروشنده مشمول كيفر مقرر در ماده 117 نخواهد بود. ولي پاره‌اي از شعبه‌هاي ديوان كشور با تكيه بر نص ماده 117 چنين اظهارنظر كردند كه صرف انجام دو معامله نسبت به يك ملك ثبت شده كه معامله اول عادي و معامله دوم با سند رسمي است معامله معارض شمرده مي‌شود و مشمول ماده 117 قانون ثبت مي‌باشد.
با پيدايش اختلاف نظر در شعبه‌هاي ديوان كشور دادستان كل كشور بر پايه ماده واحده قانون وحدت رويه قضايي سال 1328 اين آراء معارض را در هيئت عمومي ديوان كشور مطرح كرد و هيئت عمومي در آبان سال 1351 با تائيد راي اصراري قبلي خود چنين اظهارنظر كرد:
«نظر به اينكه شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاك قابليت تعارض دو معامله يا تعهد نسبت به يك مال مي‌باشد و در نقاطي كه ثبت رسمي اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غير منقول به موجب بند اول ماده 46 قانون مزبور اجباري باشد سند عادي راجع به معامله آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نشده و قابليت تعارض با سند رسمي نخواهد داشت، بنابراين چنانچه كسي در اين قبيل نقاط با وجود اجباري بودن ثبت رسمي اسناد قبلا معامله‌اي نسبت به مال غير منقول به وسيله سند عادي انجام دهد و سپس به موجب سند رسمي معامله‌اي معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصاديق ماده 117 قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلكه ممكن است بر فرض احراز سوء نيت با ماده كيفري ديگري قابل انطباق باشد. اين راي طبق قانون وحدت رويه قضائي مصوب سال 1328 براي شعب ديوان كشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است».
به اين ترتيب راي وحدت رويه مزبور كه در حكم قانون است به سند رسمي خريدار دوم و ثبت دفتر املاك اعتبار مطلق داده و راهي براي ابطال معامله دوم باقي نگذارده است. اين راي همچنين از دو معامله معارض در زمينه يك ملك ثبت شده كه اولي با سند عادي و دومي با سند رسمي است و صف كيفري را بر داشته و در واقع ماده 117 قانون ثبت را نسخ كرده است. برخلاف آنچه در ذيل اين راي وحدت رويه آمده است معامله معارض مشمول هيچ عنوان كيفري ديگر به ويژه جرم كلاهبرداري نيز نمي‌باشد.
بنابراين با برداشتن وصف كيفري از معامله معارض، خريدار اول نمي‌تواند از باب ضرر و زيان ناشي از جرم، خساراتي را كه در پي انجام معامله معارض از سوي فروشنده متحمل شده است مطالبه كند.
خريدار اول تنها مي‌تواند از باب دارا شدن ناعادلانه به فروشنده رجوع كند و پرداخت‌هاي انجام شده، زيان ديركرد از هنگام پرداخت پيش پرداخت و ديگر اقساط ثمن و همچنين افزايش بهايي را كه فروشنده در معامله معارض به دست آورده است مطالبه كند. در اين صورت خواسته خواهان نمي‌تواند بيش از كل رقم معامله دوم باشد.

• نتيجه‌گيري
اينك بايد پس از بحث‌هايي كه در خلال هفت جلسه در زمينه مسائل حقوقي قولنامه كرديم به نتيجه گيري بپردازم. پيدايش قولنامه از حدود دهه 1340 در معاملات فروش غيرمنقول يك ضرورت عرفي بوده است.
به دليل الزاماتي كه براي تنظيم سند رسمي در معامله غير منقول از جهت استعلام از ثبت، پرداخت عوارض شهرداري، ماليات‌ها وگرفتن استعلام از مراجع گوناگون اداري يا دولتي وجود دارد و اين واقعيت كه خريداران عموماً نمي‌توانند ثمن معامله را نقداً پرداخت كنند، تنظيم قولنامه به عنوان يك قرارداد مقدماتي ضرورت يافته است تا پس از فراهم شدن همه مقدمات و پرداخت بخش عمده ثمن طرفين در دفتر اسناد رسمي حضور يابند و به تنظيم سند رسمي بپردازند.
افزون برآن فروشنده‌اي كه نمي‌تواند همه ثمن را نقداً دريافت كند انتظار دارد پس از امضاي قولنامه، خريدار اقساط ثمن يا بخش عمده آن را تا پيش از فرارسيدن زمان حضور در دفتر اسناد رسمي پرداخت كند. خريدار نيز انتظار دارد كه با پرداخت بخش عمده ثمن، فروشنده از امضاي سند رسمي به دلايل گوناگون مانند افزايش بهاي املاك سرپيچي نكند و ناگزير از طرح دعوي الزام به تنظيم سند عليه فروشنده نگردد.
براي پاسخگويي به اين انتظارات متقابل و همچنين فرصت يافتن فروشنده براي گرد آوري مدارك لازم براي انتقال رسمي ملك خود بايد تدبيري انديشيد كه از پيدايش اختلافات ميان فروشنده و خريدار وطرح دعاوي در دادگاه‌ها پرهيز شود. قانون مدني آلمان اين نكات را در نظر گرفته و به اين منظور مقرراتي را در زمينه قولنامه به شرح زير وضع كرده است:

يكم ـ قولنامه بايد با سند رسمي تنظيم شود. سردفتر اسناد رسمي با توجه به تجربه و تخصصي كه در زمينه معاملات غير منقول دارد طرفين را راهنمايي مي‌كند تا قولنامه به گونه‌اي تنظيم شود كه از پيدايش اختلافات احتمالي در آينده جلوگيري شود.

دوم ـ با تنظيم سند رسمي قولنامه فروش، طرفين توافق مي‌كنند كه از سوي سر دفتر يك اخطار به اداره ثبت و دفتر املاك فرستاده شود.
هدف از اين يادداشت اين است كه حق خريدار بر قطعه زمين يا غير منقول ثبت شده ثابت گردد. اثر صدور اين اخطار اين است كه هرگونه تصرفي پس از صدور اين يادداشت به دفتر املاك انجام شود غير نافذ است. زيرا موجب خسارت به خريدار اول مي‌شود.

سوم ـ پس از صدور اين اخطار هرچند فروشنده تا پيش از تنظيم سنند رسمي انتقال همچنان مالك ملك مي‌باشد ولي هرگونه معامله بعدي او در برابر ذينفع اين اخطار باطل خواهد بود حتي اگر خريدار دوم با حسن نيت باشد.

چهارم ـ براي حفظ حقوق فروشنده در دريافت كامل ثمن، طرفين دريك معامله غير منقول نوعاً تراضي مي‌كنند كه سر دفتر ثمن معامله را از حساب خريدار به فروشنده پرداخت كند.
در حقوق ايران نيز تدوين چنين ترتيباتي ضرورت دارد. جلد يكم قانون مدني كه در برگيرنده عقود معين از جمله بيع مي‌باشد در سال 1307 خورشيدي به تصويب رسيد. با تصويب قانون ثبت در سال 1310 مقررات عقد بيع غير منقول تحت تاثير قواعد آمره قانون ثبت قرار گرفت. با پيدايش قولنامه در عرف معاملات در ايران لازم بوده است در اين زمينه قانونگذاري شود تا روابط خريدار و فروشنده و حقوق آنان تضمين گردد.
مقتضاي بند يك ماده 46 قانون ثبت، كه ثبت عقود و معاملات راجع به انتقال املاك ثبت شده را الزامي كرده است آن بوده است كه در زمينه قولنامه فروش غير منقول هم ترتيباتي از نظر رسمي بودن سند آن از سوي قانونگذار پيش‌بيني شود. لازمه اين قانونگذاري، تدوين لايحه‌اي دراين زمينه از سوي قوه قضائيه بوده است ولي به دليل انجام نشدن اين تكليف از سوي قوه قضائيه در خلال چند دهه گذشته انبوهي از دعاوي و اختلافات ميان خريدار و فروشنده به وجود آمده و دادگاه‌ها را درگيرپرونده‌هاي فراواني دراين زمينه كرده است كه همه ساله هزينه‌هاي بزرگي را به مردم و دستگاه قضايي كشور تحميل مي‌كند.
براي پرهيز از پيدايش اينگونه دعاوي و پيشگيري از اتلاف وقت و تحميل هزينه به مردم و دولت بايد در زمينه قولنامه قانونگذاري شود و در تدوين لايحه‌اي در اين زمينه بايد از حقوقدانان كشور و دستاوردهاي نظام‌هاي حقوقي كشورهاي ديگر و تجربه قضات كشور كمك گرفته شود.

پايان