تنظيم: حميد مهدي پور قاضي حوزه آموزش تهران

▪سؤال262ـ آيا حق كسب يا پيشه يا تجارت به عنوان مال منقول يا غير منقول محسوب مي شود؟

آقاي صدقي (مجتمع قضائي شهيد محلاتي) ـ ديدگاه اكثريت قريب به اتفاق:  اگر چه حق كسب و پيشه و تجارت از اموال غيرمادي است كه در شمول تعريف خاص مال منقول يا غيرمنقول نمي آيد،ليكن از حقوق مالي ديني است نه عيني و نظر به اينكه مطابق ماده 20 قانون مدني كليه ديون از قبيل قرض و ثمن مبيع و مال الاجاره عين مستأجره از حيث صلاحيت محاكم، در حكم مال منقول است ولو اينكه مبيع يا عين مستأجره از اموال غير منقوله باشد و مضافا اينكه، اصل بر منقول بودن (همينطور در حكم منقول بودن) اموال مي باشد نه غيرمنقول و در مواقع شك، اصل بر اين است كه مال منقول است و النهايه رأي وحدت رويه شماره 5/9/63-31 هيأت عمومي ديوان عالي كشور كه دعوي مطالبه وجوه مربوط به غيرمنقول ناشي از عقود و قرارداد را منطوقا (منطوق ماده 20 قانون مدني) از حيث صلاحيت محاكم در حكم منقول دانسته، به نظر مي رسد حق كسب و پيشه و تجارت جزء اموال غيرمادي در حكم منقول باشد.

نظريه اقليت: حق كسب و پيشه و تجارت ملحق به غيرمنقول و در حكم آن مي باشد. تذكري كه ضروري به نظر مي رسد، در مورد صلاحيت محاكم راجع به حق كسب و پيشه و تجارت مي باشد. چون اين حق تابعي از حكم تخليه مي باشد. همان طوري كه در رأي وحدت رويه شماره 6/12/63-60 هيأت عمومي ديوان عالي كشور گفته شد، قضيه در صلاحيت دادگاه رسيدگي به دعوي تخليه مي باشد، ليكن اگر به صورت مستقل دعوي مطالبه وجه سرقفلي مطرح شود، چون ناشي از عقود و قرارداد مي باشد، تابع اموال منقول (ناشي از عقود و قرارداد) مي باشد كه لزوما در محل وقوع، عين مستأجره لازم نيست دعوي مطرح شود.

آقاي پورنوري (مجتمع قضائي امام خميني «ره»): تعريف حق كسب و پيشه و تجارت يك حق مالي غيرمادي است كه تدريج الحصول بوده و اگر چه به تبع مال غيرمنقول قابل استفاده است اما طبق ماده 19 قانون مؤجر و مستأجر، قابل نقل و انتقال بوده و مهمتر اينكه قابل تقويم به پول مي باشد و ارزيابي آن به پول رايج امكان پذير است. مثلا هنگام تخليه ملك تجاري به علت انتقال به غير يا بازسازي يا نياز شخصي كه در قانون مؤجر و مستأجر پيش بيني شده است. مال غيرمنقول، طبق ماده 12 قانون مدني، مالي است كه از محلي به محل ديگر نتوان آن را نقل نمود. مال منقول طبق ماده 19 قانون مذكور اشيايي هستند كه نقل آن از محلي به محل ديگر ممكن باشد. ماده 20 «كليه ديون از قبيل قرض، ثمن مبيع و مال الاجاره عين مستأجره از حيث صلاحيت محاكم در حكم منقول هستند ولو اينكه مبيع يا عين مستأجره از اموال غيرمنقول باشد». فايده عملي تقسيم اين اموال، بهره مندي زوجه از حق كسب و پيشه به عنوان مال منقول است كه طبق ماده 946 ق. م زوجه از اموال منقول از هر قبيل كه باشد ارث مي برد.

آقاي دلدار( دادگستري فيروزكوه): به موجب ماده 6 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ،1376 حق كسب يا پيشه يا تجارت از حقوق مالي و منقول محسوب و حتي قابل ارث شناخته مي شود.

آقاي رفيعي (مجتمع قضائي صادقيه): حق ياد شده يك حق مالي است كه از حيث منقول يا غيرمنقول محسوب شدن، تابع مالي است كه اين حق ناظر به آن مي باشد، لذا مادام كه حق ياد شده تبديل به مال نگرديده نمي توان مستقلا اين حق را منقول يا غيرمنقول دانست و بديهي است كه اين حق معلق بوده و در صورت تبديل آن به مال، منقول محسوب مي گردد، زيرا در صورت اخير ارتباط حق ياد شده با مال متبوع قطع گرديده است و سالبه به انتفاء موضوع خواهد بود.

ديدگاه چند نفر از قضات محترم دادگستري رباط كريم:

 آقاي رمضان قرباني: مطابق نظر آقاي دكتر كاتوزيان، چون نقل و انتقال حق سرقفلي و حق كسب و پيشه معمولا به موجب سند رسمي در دفاتر اسناد رسمي انجام مي گيرد، در حالي كه اموال منقول معمولا بدون اين تشريفات نقل و انتقال مي يابد و از طرفي اين حق به تبع محل كسب و پيشه ايجاد مي شود، پس نوعي مال غيرمنقول است.

آقاي گلي پور: قانونگذار مال را به منقول و غيرمنقول تعريف كرده، با توجه به حقوقي كه به تبع مال غيرمنقول ايجاد مي شود حق سكني و... يعني حق كسب و پيشه هم به تبع محل كسب و پيشه منتقل مي گردد. چون آن محل غيرمنقول است و قابليت انتقال به محل ديگري را ندارد، پس به تبع محل مي توان آن را غيرمنقول دانست. ولي چون سرقفلي حق است و حقوق را نمي توان گفت مال است، بلكه اين تابع مال است، يعني از مال غيرمنقول تبعيت مي كند.

آقاي اميرسليماني: از اموال تبعي غيرمنقول است چون حق كسب و پيشه به ملك برمي گردد و اعتبار آن به ملك تجاري است و با توجه به اينكه قابليت ارزيابي و توقيف دارد از اقسام اموال غيرمنقول است. لذا به نظر مي رسد حق كسب و پيشه از حقوق تابع مال غيرمنقول باشد. به استناد تبصره 2 ماده 19 قانون مؤجر و مستأجر، انتقال سرقفلي به موجب سند رسمي صورت مي گيرد، لذا حق كسب و پيشه نوعي مال غيرمنقول تبعي است.

نظريه اكثريت قضات محترم دادگستري رباط كريم: حق كسب و پيشه و تجارت نوعي مال غيرمنقول تبعي است كه به تبع ملك محل تجارت و پيشه غيرمنقول تلقي مي گردد.

آقاي رضوانفر( دادسراي انتظامي قضات): حق كسب يا پيشه يا تجارت از وقايع حقوقي تجارت است كه براي مستأجر ايجاد مي شود، يعني با اعمال مستأجر به تدريج ايجاد مي شود. وقتي ماده 20 قانون مدني مي گويد كليه ديون... ، حق كسب و پيشه هم در ذيل ديون قرار مي گيرد. همانطور كه مال الاجاره عايدي ملك، براي مؤجر است، حق كسب يا پيشه يا تجارت هم حقي است كه براي مستأجر (به تدريج) ايجاد مي شود، بنابراين، حق كسب و پيشه و تجارت غير از سرقفلي است و سمتي كه مال الاجاره سوق داده مي شود، حق كسب و پيشه هم، به همان سمت سوق پيدا مي كند.

آقاي قربانوند (مجتمع قضائي شهيد بهشتي): همانطور كه بيان فرمودند حق كسب يا پيشه يا تجارت به تدريج حاصل مي شود. ماده 6 قانون مؤجر و مستأجر اخيرالتصويب، فقط سرقفلي را مطرح كرده، معلوم مي شود كه اين حق با سرقفلي تفاوت دارد چون اين حق به تبع مال غيرمنقول ايجاد مي شود، به نظر مي رسد غيرمنقول است.

نظريه اكثريت اعضاي محترم كميسيون حاضر در جلسه (2/11/81): با توجه به ماده 20 قانون مدني و رأي وحدت رويه شماره 5/9/3163 هيأت عمومي ديوانعالي كشور حق كسب يا پيشه يا تجارت، در زمره حقوق مالي محسوب و ناظر به اجاره مكاني است كه براي كسب معاش مستأجر ملك تجاري بوده و از عناصر سازنده اين حق «شهرت تجاري» مي باشد كه با توجه به ظاهر كلام مقنن در ماده 20 قانون ياد شده، از مصاديق ديون و در حكم اموال منقول تلقي مي شود، گرچه عين مستأجره از اموال غيرمنقول است، بنابراين، با توجه به صراحت نظر قانونگذار و رأي هيأت عمومي ديوانعالي كشور مي توان گفت اين حق جزء ديون و به عنوان مال منقول محسوب مي شود.

نظريه اقليت اعضاي محترم كميسيون حاضر در جلسه (2/11/81): اگر چه حق كسب يا پيشه يا تجارت از حقوق مالي تدريج الحصول بوده، ليكن از آنجا كه در ملك غيرمنقول استقرار مي يابد يك مال غيرمنقول تبعي به شمار مي آيد. اين نظريه با ماده 18 قانون مدني كه حق انتفاع از اشياء غيرمنقوله (حق كسب يا پيشه مي تواند يكي از مصاديق آن به شمار آيد) و دعاوي راجع به آن را در دايره اموال غيرمنقول دانسته است مطابق است. با اين وصف قائل شدن به اينكه حق كسب يا پيشه يا تجارت در حكم اموال غيرمنقول است، موجه به نظر مي رسد.

 ▪سؤال 263ـ آيا وكيل در عمليات اجرائي حق شركت در مزايده و قبول مورد مزايده را به نام موكلش (بدون تصريح عبارت «قبول مورد مزايده» در وكالتنامه) دارد ؟

آقاي رفيعي (مجتمع قضائي صادقيه): آنچه موكل به وكيل واگذار نموده است، وكالت در تعقيب عمليات اجرائي و اخذ محكوم به است و شركت در مزايده و خريد مال مورد مزايده غير از تعقيب عمليات اجرايي و اخذ محكوم به است، زيرا همانگونه كه در ماده 127 قانون اجراي احكام مدني آمده است، «محكوم له مي تواند، مثل سايرين در خريد شركت نمايد. . . » لذا شركت در خريد مال مورد مزايده را نمي توان جزئي از عمليات اجرائي كه محكوم له و يا وكيل وي بايد در آن دخالت داشته باشد تلقي نمود و اين امر به اختيار محكوم له مي باشد كه در صورت وجود چنين اراده اي، اين امر بايد در وكالتنامه تصريح شود .

آقاي پورنوري (مجتمع قضائي امام خميني «ره»): در ماده 36 قانون آئين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني، دخالت وكيل در اجراي اخذ محكوم به، تعقيب عمليات اجرائي و توديع وجه بايد در وكالت نامه تصريح شود، اما چون عمليات اجرايي كه از توقيف مال تا استيفاء محكوم به مي باشد و قبول مورد مزايده فرد يك نوع معامله بيع مي باشد، كه وكيل از طرف موكل انجام مي دهد، بايد تصريح شود.

آقاي صدقي (مجتمع قضائي شهيد محلاتي): با توجه به صراحت ماده 132 قانون اجراي احكام مدني، چون مزايده نوعي معامله مي باشد كه قصد انشائي در آن از اركان صحت معامله مي باشد، (بند 1 ماده 190 قانون مدني) و بدون اذن صريح خريدار (محكوم له) به وكيل، راجع به قبول مزايده امكان خريداري آن موجود نمي باشد. مضافا اينكه مدلول ماده 36 قانون آئين دادرسي مدني صرف وكالت در عمليات اجرايي را كافي براي شركت در مزايده و قبول مورد مزايده و اخذ محكوم به نمي داند، مؤيد اين نظر مي باشد.

قسمتي از استعلام قاضي محترم اجراي احكام مدني مجتمع قضائي صادقيه از اداره حقوقي قوه قضائيه كه در رابطه با موضوع سؤال فوق بوده طي شماره 11/8/730181/7 چنين پاسخ داده شده است:

نظر به اينكه تعقيب عمليات اجرايي و اخذ وجوه موكلين با شركت وكيل در مزايده و خريد بخشي از ملك مشاعي براي موكل، اقدامات حقوقي متفاوتي هستند، وكيل دادگستري كه براي تعقيب عمليات اجرايي و اخذ وجوه موكلين وكالت دارد، نمي تواند با استناد به اين اختيارات از جانب موكلينش در مزايده شركت و اقدام به خريد ملك مورد مزايده نمايد، مگر اينكه اين مورد هم صريحا در وكالتنامه وي قيد شده باشد، زيرا وقتي مقنن ضرورت تصريح مواردي را كه به مراتب اهميت آن كمتر است و لازمه انجام دادرسي و دفاع از دعوي است در ماده 35 قانون آئين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني مقرر داشته، به طريق اولي چنين اقدامي كه به امر دادرسي ارتباط ندارد و راجع به نحوه اجراي حكم است، نياز به تصريح دارد.

آقاي قربانوند (مجتمع قضائي شهيد بهشتي): عبارت «قبول مورد مزايده» بايد در وكالتنامه تصريح شود، اما در صورت عدم تصريح و قبول مورد مزايده از ناحيه وكيل، چنانچه موكلش اقدام وكيل خود را بپذيرد به نظر مي رسد، اختلافي نيست.

آقاي ملكي (دادستاني كل كشور): طبق ماده 35 قانون آئين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني هر يك از 14 مورد ماده مذكور كه وكيل بخواهد دخالت كند بايد به طور صريح در وكالتنامه قيد شود و در خصوص موضوع سؤال نيز طبق مدلول ماده 36 قانون مذكور عبارت «قبول مورد مزايده» هم بايد در وكالت نامه تصريح شود.

آقاي رضائي (حوزه قضائي نظرآباد): در ماده 35 قانون آئين دادرسي مدني موارد بنحو كلي ذكر شده، چنانچه اختيار مطلق به وكيل داده شود، ديگر نيازي به تصريح موضوع سؤال در وكالتنامه نيست.

نظريه قريب به اتفاق اعضاي محترم كميسيون حاضر در جلسه (2/11/81):  عناوين خريد و فروش مندرج در مبحث اول از فصل سوم (فروش اموال توقيف شده) قانون اجراي احكام مدني، از ماده 133 تا 116 به صراحت دلالت دارد بر اينكه مزايده، نوعي معامله، محسوب كه قصد و رضا يكي از اركان اصلي صحت معامله مي باشد. در صورت نبودن خريدار مال مورد مزايده، مقنن اجازه داده محكوم له مال را بخرد و درواقع محكوم له يكي از طرفين عقد به شمار مي آيد كه با قصد انشاي معامله (خريد مال مورد مزايده) نموده است. به علاوه ماده 36 قانون آئين دادرسي مدني مصوب 1379 صرف وكالت در عمليات اجرائي را براي شركت در مزايده و قبول مال مورد مزايده، كافي ندانسته. جملگي بر اين مطلب تأكيد دارند كه بايستي در وكالتنامه وكيل حق شركت در مزايده و عبارت «قبول مورد مزايده» تصريح گردد.

 ▪سؤال 264ـ در آرائي كه محكوم عليه، غايب به رد مال محكوم شده و محكوم له اموال غيرمنقولي از او به دايره اجراي احكام كيفري، معرفي مي كند، آيا نياز به تشريفات صدور اجرائيه و مزايده هست يا نه؟

آقاي صدقي (مجتمع قضائي شهيد محلاتي): صدور اجرائيه، متفرع بر ضرورت تقديم دادخواست راجع به مطالبه ضرر و زيان مي باشد. يعني اگر مقنن به جهت خاصي، رد مال را در حكم جزايي بدون تقديم دادخواست ضرر و زيان تجويز نموده، صدور اجرائيه نيز ضرورتي ندارد، چون صدور اجرائيه جزء تشريفات مطالبه ضرر و زيان است نه جزء عمليات اجرايي.عمليات اجرايي از لحظه ارسال اجرائيه در صورت وجود آن و يا ارسال حكم رد مال به همراه حكم جزائي به اجراي احكام شروع مي شود، كه به صراحت ماده 286 قانون آئين دادرسي كيفري و ماده 490 قانون آئين دادرسي كيفري مصوب 1290 به طريقي است كه براي اجراي احكام حقوقي مقرر شده است. ضمنا مواد 18 و 17 آئين نامه اجرايي قانون، نحوه اجراي محكوميتهاي مالي، مؤيد اين استنباط است.

آقاي پورنوري (مجتمع قضائي امام خميني «ره»): بايد قائل به تفكيك شد. در ماده 17 آئين نامه قانون نحوه اجراي محكوميتهاي مالي، تصريح شده كه در مورد كلاهبرداري و سرقت نياز به صدور اجرائيه نيست. اما در ساير موارد كه اجرائيه لازم است بايد اجرائيه صادر شود. و طبق ماده 286 قانون آئين دادرسي كيفري اجراي رأي، در قسمت ضرر و زيان مدعي خصوصي، طبق قانون اجراي احكام مدني (مواد 49 به بعد قانون مذكور) عمل خواهد شد.

ديدگاه چند نفر از قضات محترم دادگستري رباط كريم و نظريه اكثريت اين دادگستري:

آقاي اميرسليماني: در ماده 17 آئين نامه قانون نحوه اجراي محكوميتهاي مالي آمده كه چنانچه محكوميت مالي استرداد مال به تبع امر كيفري مي باشد، دستور مرجع صادر كننده رأي براي رد مال و. . . . كافي است. و نيازي به مزايده و. . . . ندارد و رعايت مستثنيات دين هم در ماده 18 آمده كه نيازي به رعايت اين تشريفات نيست.

آقاي مهرشاد: در بحث رد مال چون محكوم عليه به رد مال در حق شاكي محكوم گرديده، چون محكوم عليه غايب است، ممكن است شاكي (محكوم له) مال غيرمنقولي براي وصول طلبش يعني اجراي رد مال، معرفي نمايد،كه اين مال از مبلغ يا ارزش مالي كه بايد به محكوم له مسترد شود، بيشتر باشد. به اين جهت با توجه به كيفري بودن قضيه و صراحت ماده 18و17 آئين نامه اجراي قانون محكوميتهاي مالي قطعا نيازي به صدور اجرائيه نيست. لكن به منظور حفظ حقوق محكوم عليه، براي اعلام فروش ملك تعرفه شده و فروش آن به قيمت عادله لازم است، مزايده اجرا شود و به طريق مزايده فروخته شود و رد مال صورت گيرد.

نظريه اكثريت همكاران محترم دادگستري رباط كريم: با استفاده از وحدت ملاك تبصره 4 ماده 3 آئين نامه نحوه اجراي محكوميتهاي مالي و مواد 18و17 همان آئين نامه، به نظر مي رسد نيازي به صدور اجرائيه نمي باشد و ليكن بايد مزايده صورت گيرد و با رعايت تشريفات مزايده رد مال صورت گيرد.

آقاي حسيني (مجتمع قضائي اقتصادي): چون رد مال در حكم كيفري قيد شده، نيازي به صدور اجرائيه نيست، اما لازم است مزايده انجام گيرد و اگر عين مال موجود باشد نيازي به مسائل فوق هم نمي باشد.

آقاي فراهاني (مجتمع قضائي قدس): بايد سؤال را محدود كنيم كه محكوم عليه غايبي كه، به رد مال محكوم شده است و عين مال مورد حكم هم موجود نيست، در اين حالت محكوم له مال غيرمنقولي از محكوم عليه غائب را به اجراي احكام معرفي كرده، با توجه به اينكه نص و مستند قانوني نداريم تا در اين خصوص اجرائيه صادر شود، لذا اجراي احكام مي تواند بدون مزايده، دستور فروش بدهد، به ميزان محكوم به برداشت نمايد و مابقي را نگهداري كند.

آقاي زندي (معاون آموزش و تحقيقات دادگستري استان تهران): اصل بر تشريفات آئين دادرسي مدني و اجراي احكام مدني است، استثناء چند مورد از قبيل كلاهبرداري و سرقت و اختلاس است كه نياز به صدور اجرائيه ندارد، ليكن ارزيابي كه همان تشريفات مزايده است بايد انجام شود.

آقاي فوائدي (مجتمع قضائي كاركنان دولت): وقتي حكم به رد مال در جرائم اختلاس، كلاهبرداري و يا سرقت صادر مي شود، نياز به صدور اجرائيه نيست. احكام مربوط به ضرر و زيان كه نسبت به جرائم ديگر صادر مي شود، نياز به اجرائيه دارد، اگر عين مال مورد سرقت يا كلاهبرداري و اختلاس وجود نداشته باشد و مالي كه محكوم له معرفي كرده، ممكن است از حيث قيمت كم يا زياد باشد، بايد از طريق كارشناسي و مزايده مشخص گردد.

آقاي رضوانفر (دادسراي انتظامي قضات): در امور كيفري همانند فرض سؤال، تشريفات صدور برگ اجرائيه لازم نيست اما محكوم له در برگ معمولي ممكن است، تقاضاي اجراي حكم را بكند و دادگاه مي نويسد، اجرا شود. همين مي شود اجرائيه، حال محكوم به وجود ندارد، بايد قيمت پرداخت شود، در مورد ارزيابي قيمت ملك معرفي شده نه قاضي صلاحيت دارد نه شاكي، لذا بايد كارشناسي شود و تشريفات مزايده انجام گيرد.

آقاي قربانوند (مجتمع قضائي شهيد بهشتي): اگر رد عين باشد و عين باقي باشد، نيازي به صدور اجرائيه و تشريفات مزايده و غيره نيست، اما اگر رد عين ممكن نبود، جهت تعيين قيمت ملك معرفي شده، نياز به تشريفات مزايده است، چون قواعد و مقررات اجراي احكام مدني براي فروش اموال منقول و غيرمنقول عموميت و حاكميت دارد و در مواردي از احكام كيفري كه حكم ضرر و زيان هم صادر شده، تمامي تشريفات از صدور اجرائيه و غيره لازم است.

آقاي حمزه نژاد (مجتمع قضائي وليعصر «ع»): در اجراي احكام، مدني، قانون صراحت دارد كه اجراي احكام مدني با صدور اجرائيه است، اما در اجراي احكام كيفري نيازي به صدور اجرائيه نيست. با توجه به مواد 18و17 آئين نامه اجراي ماده 6 قانون نحوه اجراي محكوميتهاي مالي، ابتدا بايد مال كارشناسي شود، چون امكان دارد ارزش مال غيرمنقول معرفي شده در فرض سؤال، بيشتر از ميزان محكوم به باشد، لذا نيازي به اجرائيه نيست ولي نياز به مزايده مي باشد.

نظريه قريب به اتفاق اعضاي محترم كميسيون حاضر در جلسه (7/12/81): نظر به اينكه مقنن در جرائم كلاهبرداري و سرقت و اختلاس، صدور حكم بر رد مال موضوع جرائم ياد شده را بدون تقديم دادخواست ضرر و زيان، تجويز نموده، لذا در اين موارد، صدور اجرائيه ضرورتي ندارد، زيرا كه صدور اجرائيه جزء تشريفات مطالبه ضرر و زيان است كه اين موضوع در ماده 286 قانون آئين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور كيفري و ماده 17 آئين نامه اجرائي موضوع ماده 6 قانون نحوه اجراي محكوميتهاي مالي، استنباط مي شود. اما با توجه به فرض سؤال، چون ممكن است مال معرفي شده از حيث ميزان محكوم به، كم يا زياد باشد و از طرفي حفظ حقوق محكوم عليه غايب نيز ضروري است و قاضي و شاكي خود صلاحيت ارزيابي مال معرفي شده را ندارند، نياز به كارشناسي و تشريفات مزايده مي باشد.

 ▪سؤال 265ـ در دعوي تنظيم سند رسمي، آيا طرح دعوي به طرفيت كليه ايادي سابق كه از ناحيه آنها مال غيرمنقول يا منقول به منتقل اليه، انتقال گرديده، ضروري است يا صرف طرح دعوي به طرفيت مالك رسمي كافي مي باشد؟

آقاي رحماني (دادگستري رباط كريم) و ديدگاه اكثريت: در فرض سؤال، به نظر مي رسد، بايد دعوي به طرفيت كليه ايادي قبلي مطرح شود تا خواهان بتواند بدين طريق، ادعاي خويش را راجع به نحوه مالكيتش نسبت به مال مورد دعوي، ثابت نمايد.

آقاي صدقي (مجتمع قضائي شهدي محلاتي):  نظر به اينكه مطابق ماده 22 و مواد 70 الي 73 قانون ثبت، دولت فقط كسي را مالك مي شناسد كه سند مالكيت بنام وي مي باشد و انتقالات با اسناد عادي هيچ اثر قانوني ندارد تا طرح دعوي به طرفيت غير از مالك رسمي، قابليت استماع داشته باشد، به عبارت ديگر، آخرين خريدار، قائم مقام قانوني خريدار از مالك رسمي مي باشد كه پس از اينكه ثابت كرد كه معامله وي حتي با سند عادي به مالك رسمي مرتبط گرديده، قائم مقامي وي مسلم مي باشد. و طرح دعوي عليه دارنده سند رسمي كافي است و اگر گفته شود، مالك رسمي چه تعهدي در قبال آخرين خريدار دارد چون با وي معامله اي نكرده است، در پاسخ بايد گفت مالك رسمي در قبال خريدارش تعهد قانوني و قراردادي به تنظيم سند رسمي دارد، چون اين حق (خريدار از مالك رسمي) به آخرين خريدار منقل گرديده و مشاراليه قائم مقام خريدار از مالك رسمي مي باشد و هر حق و تكليفي كه خريدار اولي داشته، خريدار آخري كه قائم مقام مي باشد، راجع به تنظيم سند رسمي دارد، و در نهايت اينكه بر فرض كه ضرورت طرح دعوي را عليه تمامي ايادي سابق حتي كساني كه سند رسمي به نام آنها نيست، بپذيريم، چه حكمي عليه اين خواندگان صادر نمائيم، چون آنها مالكيتي ندارند تا محكوم به انتقال شوند. و به عبارت منطقي، نوعي تعارض است كه اگر طرح دعوي عليه آنها را بپذيريم، ولي آنها را محكوم نكنيم و در نهايت قرار عدم توجه يا عدم استماع صادر نمائيم.

آقاي حمزه نژاد (مجتمع قضائي وليعصر«ع»): قائم مقامي دو نوع است، عام كه شامل ورثه و وصي و. . مي شود و قائم مقامي خاص، كه در فرض سؤال، منتقل اليه مي باشد. در زمان تصويب قانون مدني بحث رضائي بودن عقود بود، ولي پس از تصويب قانون ثبت، بحث تشريفات عقود مطرح مي شود، نهايتا چون كسي را مي توان ملزم به تنظيم سند كرد كه ملك به نام او باشد و اگر شخص مالك آمد و گفت من اطلاع دارم اين ملك به خواهان منتقل شده است، بحثي نيست، ولي اگر گفت من رابطه خواهان را احراز نمي كنم، در اين صورت لااقل مي بايست در متن دادخواست و يا در جلسه دادگاه اسامي افرادي را كه ملك به نام آنها صادر گرديده را نام ببرد و آنان در جلسه دادگاه حاضر، تا وقوع بيع احراز گردد.

آقاي پورنوري (مجتمع قضائي امام خميني «ره»): از بابت اثبات رابطه حقوقي بين خواهان و خوانده، ارائه اسناد عادي، كافي است و از بابت اجراي حكم عليه كسي كه مالكيت رسمي دارد به علاوه تعهدات فروشنده اصلي، توسط يد بعدي وي به ايادي بعد از خود منتقل مي شود و در مقابل يد آخرين فرد متعهد است. نظرات قضات دادگاههاي حقوقي 2 (سابق) نيز همين بوده است.

آقاي قربانوند( مجتمع قضائي شهيد بهشتي): اكثريت قضات محترم اين مجتمع معتقد بودند لازم است كه همه ايادي، طرف دعوي قرار بگيرند، زيرا كه با تقديم دادخواست به طرفيت نامبردگان، يك رابطه حقوقي بين طرفين و ايادي سابق ايجاد مي شود كه خواهان مي تواند بدين وسيله اين رابطه را ثابت نمايد. در غير اين صورت ممكن است مالك رسمي ملك مدعي شود كه هيچگونه رابطه حقوقي با خواهان ندارد.

آقاي سروي (دادگستري ورامين): در فرض سؤال، شخصي كه بايد جهت انتقال رسمي ملك در محضر حاضر شود، مالك است. لذا اصل اين است كه دعوي عليه شخص مالك اقامه شود.

آقاي سفلائي (دادگستري هشتگرد)ـ اكثريت: از مواد 220و219 قانون مدني استنباط مي شود كه جهت احراز صحت عقود واقع شده و احراز حقانيت خواهان، ضرورت دارد ايادي قبلي نيز طرف دعوي قرار گيرند، مگر اينكه مالك ثبتي به موجب ماده 1275 قانون مذكور اقرار به صحت دعوي خواهان نمايد. در اينصورت نبايد خواهان را اجبار كرد، عليه ايادي سابق نيز، طرح دعوي نمايد.

نظريه اقليت: نظر به اينكه اجراي حكم توسط مالك ثبتي انجام مي گيرد، طرح دعوي به طرفيت ايشان كفايت مي كند. اگر لازم باشد، دادگاه مي تواند ساير ايادي را به عنوان گواه بخواهد.

آقاي آدابي (دادگستري شهرري): همانطور كه اگر معامله بين مالك رسمي و خريدار اوليه واقع شده باشد، دادگاه وارد احراز صحت معامله مي شود، لذا لازم است ايادي سابق هم طرف دعوي قرار گيرند، تا صحت معاملات انجام شده توسط دادگاه احراز شود.

آقاي رضوانفر (دادسراي انتظامي قضات): اينكه ابتدا بايد صحت بيع احراز شود و سپس حكم به الزام تنظيم سند صادر شود، حرف درستي است، و چون منشأ اين دعوي يكي است با يك دادخواست قابل رسيدگي است. و اما در خصوص موضوع سؤال، افرادي كه در خريد و فروش آن مال، دخيل بوده اند بايد اين موضوع را در دادگاه بيان كنند تا صحت معامله خواهان، احراز شود. حالا ممكن است اسامي ايادي در دادخواست آورده شود يا اينكه چگونگي معامله در متن دادخواست ذكر شود.

آقاي رفيعي (مجتمع قضائي صادقيه): با توجه به نظريه مشورتي اداره حقوقي، چنانچه تمامي ايادي طرف دعوي قرار گيرند، اثبات دعوي ساده تر خواهد بود، ليكن اجباري نيست كه تمامي ايادي طرف دعوي قرار گيرند. لذا طرح دعوي به طرفيت مالك ثبتي، كافي است. نظر قضات محترم دادگاههاي حقوقي 2 سابق (كتاب انديشه هاي قضائي آقاي نوبخت) نيز همين است.

آقاي فراهاني (مجتمع قضائي قدس): رويه قضات مقداري از مواد 48و47و46 قانون ثبت، دور افتاده است. تنظيم سند رسمي، انتقال يك نوع تعهد است. و طبق قانون، طرفين به الزامات عرفي ولو اينكه تصريح در عقد نشده باشد ملزم هستند و هيچ جاي قانون مدني، در خصوص الزام به تنظيم سند رسمي مطلبي نيامده است. ليكن دادگاهها اكنون پس از اثبات بيع حكم به الزام تنظيم سند رسمي صادر مي نمايند اما رويه ديگر اين است كه ابتدا دعوي صحت بيع، را رسيدگي و سپس دعوي الزام به تنظيم سند رسمي را بنحو جداگانه رسيدگي مي نمايند. و چون ايادي سابق ممكن است، شناسائي نشوند؛ به همين جهت اغلب محاكم، دعوائي كه به طرفيت مالك رسمي طرح شود، آن را مي پذيرند.

نظريه اكثريت اعضاي محترم كميسيون حاضر در جلسه (7/12/81): نظر اكثريت: منطبق با نظريه مورخ 27/11/،67 قضات محترم حقوقي 2( سابق تهران) كتاب انديشه هاي قضائي نوشته آقاي يوسف نوبخت، صفحه 348و347 مي باشد، كه عينا درج مي گردد: «هر چند طرف قرارداد و تعهد در قبال آخرين خريدار تنها يد قبلي او است، اما طرح دعوي عليه يد قبلي اين اشكال را دارد كه بر فرض رسيدگي دادگاه و صدور حكم بر الزام وي به تنظيم سند رسمي انتقال، رأي صادره، نمي تواند در مقام اجراي حكم در دفترخانه حاضر شده و سند رسمي انتقال تنظيم كند. همچنين اجبار منتقل اليه به اقامه دعوي به طرفيت همه ايادي قبلي تكليف مالايطاق خواهد بود. چه ممكن است مال مورد دعوي، همانطوري كه بين مردم عمل مي شود و با قرارداد عادي ميان دهها نفر دست به دست گشته و انتقالات متعدد، راجع به آن صورت گرفته و خواهان به عنوان آخرين منتقل اليه نسبت به ايادي سابق شناسائي نداشته، و مشخصات كامل و محل اقامت آنان بر وي مجهول باشد و با عدم امكان دسترسي و اقامه دعوي عليه جملگي آنان حق وي ضايع گردد. عليهذا به نظر مي رسد خواهان بايستي دعوي خود را فقط عليه مالك مال، يعني نخستين فروشنده اقامه نمايد و دادگاه مكلف به رسيدگي است و نمي تواند به عذر عدم رعايت ترتب ايادي از دادرسي استنكاف كند. چه قاعده ضمان درك و لزوم ترتب ايادي در اينجا مصداق ندارد. و اگر ايراد شود مالك نسبت به آخرين منتقل اليه تعهدي نداشته و قراردادي با او تنظيم نكرده و از اين رو مسئوليتي در قبال وي ندارد و دعوي متوجه او نيست. در پاسخ بايد گفت مالك اوليه در برابر مشتري تعهد به انتقال رسمي نموده و خريدار نيز به نوبه خود حقوق و امتياز خويش در آن معامله را به ثالث واگذار كرده و شخص اخير و ايادي بعد از آن متعاقبا جانشين و قائم مقام قانوني نخستين خريدار شده اند و صرف انتقالات رسمي همچنان به قوت خود باقي مي باشد و همانطوري كه مالك در برابر ورثه خريدار به عنوان قائم مقام قهري مسؤول است، در مقابل منتقل اليه نيز به عنوان جانشين قانوني، مأخوذ و متعهد به انتقال رسمي آن مال است . بديهي است  چنانچه در جريان محاكمه اشكالاتي از قبيل تكذيب مستند دعوي و يا مطالبه ثمن معامله پيش آيد، هر يك از طرفين مي تواند در صورت لزوم، ايادي گذشته را به دادرسي جلب كند».

نظريه اقليت اعضاي محترم كميسيون حاضر در جلسه (7/12/81): در دعوي تنظيم سند رسمي انتقال مال، اعم از منقول و غيرمنقول كه داراي ايادي متعدد است، احراز روابط حقوقي ايجاب مي كند كه تمامي ايادي، طرف دعوي قرار گيرند تا خواهان از طريق مذكور بتواند صحت بيع را اثبات نمايد. در غير اين صورت يعني در صورتي كه فقط مالك رسمي طرف دعوي قرار گيرد، ممكن است، مدعي شود كه هيچگونه رابطه حقوقي با خواهان ندارد.